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[부동산 이야기] 상업용 부동산 매매 시점

부동산 투자는 언제나 ‘사는 때’보다 ‘파는 때’가 더 중요한 결정적 순간입니다. 어떤 투자 대상을 선택하느냐도 물론 중요하지만, 결국 그 대상을 언제 매도하느냐가 전체 수익률에 지대한 영향을 미칩니다. 투자 주기는 저가에 사서 고가에 팔 수 있다면 이상적이겠지만, 현실적으로 이를 정확히 맞추기란 절대 쉽지 않습니다.   상업용 부동산은 이런 난관을 자주 겪습니다. 상업용 부동산을 투자 대상으로 바라보면서도 구입 후 그 본래의 투자 목적을 잠시 잊게 될 때가 있습니다.     부동산 구입 시, 장기 보유를 통해 은퇴 대비를 하거나 자녀에게 상속하려는 목적이 있었을 수도 있고, 중장기적 가격 상승을 기대하거나 단기 차익을 노렸을 수도 있습니다.     그러나 상업용 부동산의 특성상, 매월 발생하는 현금 흐름(Cash Flow)이 있다 보니 종종 이익을 실현할 적절한 매도 시점을 놓칠 때가 많습니다.   부동산의 현금 흐름은 매력적이지만, 그 수익이 시장 상황에 따라 떨어지는 순간이 올 수 있습니다.     예를 들어, 2000년에 200만 달러에 매입한 부동산의 경우 구입 당시 연 렌트 수입이 10만 달러라면 초기 Cap Rate는 5%입니다.     만약 이때 다운페이먼트를 40%인 80만 달러로 했다면, 초기 자기자본 수익률은 12.5%가 됩니다.     그런데 24년이 지난 후, 같은 부동산의 시장가치가 500만 달러로 상승했다고 가정해 봅니다. 좋은 테넌트가 계속 머물러서 렌트 수입은 매년 3% 인상을 꾸준히 하여 20만 달러 가깝게 증가했습니다. 렌트도 많이 올랐지만, 현재 부동산의 시장가치로 대비하면, Cap Rate는 4%로 떨어집니다. 또한 렌트비의 제한적인 인상으로 현재 건물의 가치도 Cap Rate 5%를 대입하면 400만 달러의 가치만 인정을 받게 됩니다.     만약 이런 건물 가치의 저평가와 수익률의 변화가 상업용 부동산이 아닌 다른 투자 상품에서 발생했다면, 당연히 그 투자 상품을 계속 보유할 것인지, 더 높은 수익을 기대할 수 있는 곳으로 투자처를 변경할 것인지 검토해야 할 것입니다.   부동산 투자의 가장 큰 장점 중 하나는 매월 발생하는 현금 흐름이지만, 이 현금 흐름에만 집중하다 보면 시장가치가 상승했을 때 매도 시기를 놓치게 될 수 있습니다.     따라서 마켓의 변화에 따라 수익률이 하락하거나 투자 목표에 이미 부합했거나, 부합하지 못할 것 같은 경우, 현재 부동산을 매도하여 다른 고수익 투자 대상으로 전환하는 결단력이 필요합니다.   부동산은 소유 기간에 그 가치가 증가하지만, 단순히 보유 기간이 길어지는 것이 투자 수익률이 증가한다는 의미는 아닙니다. 이를 염두에 두고, 정기적으로 부동산의 가치와 시장 상황을 검토하여 매도 시점을 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.   ▶문의: (213)613-3137  렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 투자 부동산 구입

2024-11-06

[부동산 이야기] 부동산 리얼 워치

얼마 전 고객과 나눈 이야기다. 고객은 월급쟁이의 삶을 지속하면 경제적 자유는 먼 반복된 페이첵 투 페이첵의 삶이라는 생각이 들기 시작했다.     어느 순간 경제적 자유를 가지고 싶어졌다고 한다. 패시브 인컴을 하나라도 만들어야 아이 대학도 보내고, 은퇴도 하겠구나 하는 생각이 들었다고 한다.   이즈음에 Financial Independence Retire Early(FIRE)라는 말들이 생각났고, 나도 경제적으로 자유로워지고 싶고, 여행도 많이 가고, 마트와 식당에서 계산기 꺼내 들지 않고 사 먹고 싶은 것들을 사 먹으며, 아이 학비를 매년 빚내지 않고 내고 싶어졌다고 한다.     그러던 어느 날 어느 분이 부동산이 답이라는 말을 해주셨다고 한다. 그분은 과연, 이방인인 내가 미국에서 부동산을 한다는 것, 그것도 투자 부동산을 과연 할 수 있을까 스스로 반문했고, 부동산은 안정된 투자라 테넌트 상대하는 법을 배우기만 하면 그런대로 패시브 인컴을 이룰 수도 있을거라 스스로 결정했다.     이제 투자 집을 사야 한다고 막연히 생각했고, 싱글홈을 살지, 멀티홈을 살지, 어디에 살지 생각이 정리되었다고 했다. 15년 전 돈이 별로 없던 시절 FHA론으로 3.5% 다운해서 다운페이에 에스크로 비용 등 총 2만 달러로 거주하기 위한 조그만 첫 집을 장만했다. 그때 2만 달러는 한국에서 국민연금을 해약해 마련한 돈이었다.     그러다가 9년 전쯤 회사 스톡옵션으로 약간의 캐시가 생겼을 때, 그걸로 다운페이해서 조그만 집 하나를 더 사서 렌트를 줬다.     그리고 그동안 오랜 세월 꾸준히 저축해서 모은 세이빙을 털어서, 401K 계좌에서 론을 맥스로 받아 얼마 전 20% 다운하고 새로 집을 사서 이사했다. 처음에 구입해 살던 집은 렌트를 줬다. 이제 사는 집 외에 렌탈 프라퍼티가 3개가 된 것이다.     부동산은 나중에 값 올라서 파는 것도 돈이 되지만, 가진 동안에도 계속해서 상당한 렌트 수입이 들어온다.   부동산을 사서 팔지 않고 계속 렌트 수입을 내겠다고 생각하면, 부동산값이 오르든 떨어지든 현재 시장이 어떻든 되든 아무 상관이 없다. 그냥 초기 투자비(다운페이+에스크로 비용) 대비 렌트 수익만 따지면 된다. 집값이 아무리 내려가도 렌트만 잘 들어오면 되고, 그 렌트비가 비용을 다 빼고도 남으면, 아무리 지금 집값이 고공행진 혹은 폭락하네 해도 여전히 집을 살 만하다.     그렇다. 미국 부자들은 끊임없이 이 작업을 하고 있다. 똑같은 투자를 하더라도 우리가 어디를 바라보고 있느냐에 따라 다른 결과가 나온다. 자본주의 아래에서 합법적으로 부를 늘려온 그들의 비밀은 미국 부동산이 답이다. 현재 6% 후반도 높은 금리인데, 주택 매수세는 멀티플 오퍼들이 들어오고 OC 지역은 10만 달러 이상 올려 써야 하는 거래가 수두룩하다. 부동산 가격이 오르고 멀티 오퍼가 들어오려면 그러니까 부동산 구입은 좋은 동네에서 해야 한다.     ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 이야기 부동산 리얼 부동산 리얼 투자 부동산 부동산 구입

2024-04-17

[부동산 가이드] 부동산 구입 후 할 일

맘에 드는 부동산을 찾아 오퍼를 쓴 후 바이어와 셀러의 계약이 체결되면 에스크로를 오픈한다. 이 기간동안 바이어는 부동산에 문제가 있는지 인스펙션을 하고 셀러에게 받은 서류 등을 통해 자세한 사항 등을 확인한다. 융자가 문제없이 마무리되면 에스크로를 마치고 집 열쇠를 받게 된다. 부동산 구입 후 먼저 해야 할 일을 알아보자.     하나, 집 열쇠를 교체하자. 오픈하우스 동안 많은 에이전트들이 같은 열쇠를 사용하기도 했고, 같은 열쇠가 여러 사람들의 손을 거쳐 갔기 때문에 알람을 달거나 열쇠 교체를 해야 한다.     만약 리모델링 등으로 공사를 할 예정이라면 일단은 같은 열쇠를 사용하고, 공사 후 교체하는 것이 순서다.     둘, 당장 이사를 들어오지 않더라도 유틸리티는 미리 옮겨 놓도록 하자. 셀러가 집을 팔고 난 후에는 전기를 끊어버리게 된다. 미리 전기회사에 연락해 연결을 신청하면 시간과 가격도 절약된다.     어떤 지역은 끊어져 있는 개스를 연결하는 경우 3~4일 이상 걸리는 경우를 보게 된다. 이렇게 되면 따뜻한 물이 없어 샤워도 할 수 없게 된다. 리모델링을 계획한 경우도 전기가 필요하기 때문에 유틸리티를 미리 신청해서 끊어지지 않도록 하자.     셋, 이사 후 새 집주인 이름으로 여러 가지 서류들이 우편으로 온다. 당장 사인해서 보내야 하는 서류인 것 같지만, 대부분이 정크 메일이다. 그렇다고 무조건 버리지 말고 하나하나 확인 후 버리자.     넷, 부동산 구입 후 2~4주 사이에 Grant Deed를 메일로 받게 되고, 부동산 거래 서류들과 함께 잘 보관해야 한다. 만약 편지를 버리거나 없어졌어도 복사본을 받을 수 있기 때문에 너무 걱정할 필요는 없다.     다섯, 이사 온 지 일 년이 지나도 재산세 청구서가 오지 않는 경우가 있다. 이때에는 에스크로에서 준 Buyer escrow closing Statement를 읽어보고 에스크로에서 언제까지 재산세가 납부되었는지 먼저 확인하자. 그 이후에도 청구서가 오지 않았다고 좋아할 필요는 없다. 종이가 오지 않았어도 제날짜에 세금이 납부되지 않으면 연체료가 붙어서 온다. 미리미리 확인해서 인터넷을 통해서 납부하거나 직접 찾아가서 지불하도록 하자.     여섯, 부동산 구입 후 추가재산세(Supplemental Tax)를 받게 된다. 이는 전 소유주가 내고 있던 재산세와 바이어가 구입 후 내는 재산의 가격 차이에 따른 세금을 계산한 청구서를 받게 되는 것이다.     예를 들어 셀러는 60만달러에 구입해서 세금을 내고 있었고 바이어가 100만불에 구입한 경우 에스크로에서는 셀러가 내고 있는 60만달러에 관한 재산 세금으로 계산을 했지만, 카운티에서 바이어에게 오른 가격에 대한 세금을 정산해 다시 청구하는 추가재산세(Supplemental tax)를 받게 되는 것이다.     일곱, 에스크로 클로징후 잔액이 있다. 이 내용 역시 Escrow closing Statement에 기재되어 있으니 확인하자. 정신없는 한 두 달이 지난 후 바이어는 스위트홈에서 행복한 삶이 시작된다.   ▶문의:(213)500-8954   미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 부동산 구입 부동산 구입 재산세 청구서 에스크로 클로징후

2023-08-23

[부동산 가이드] 한국인 미국 부동산 구입

요즘 들어 한국 거주자가 해외 부동산을 구입하는 조건과 만약 구입한다면 외국환은행 관련해서 신고해야 하는지에 대한 문의가 많다.     미국은 부동산 투자하기에 가장 좋은 시장에 속한다. 왜냐하면 미국은 부동산 가격이 좋고, 자금 조달도 비교적 간단하며 토지소유주에 대한 법률이 명확하기 때문이다. 그리고 외국인에게 부동산 구입을 돕는 ‘외국인 담보 대출’이 가능하기 때문이다.   한국에 있는 현금이나 한국 부동산을 처리하고 그 돈으로 미국 부동산을 구입하려는 분들이 많이 늘어나는 추세다. 특히 미국에 자녀가 유학 중인 경우에는 비싼 렌트비를 내기보다는 미국에 집을 구입해서 렌트비로 나갈 돈을 절약하고 시간이 지난 후에  집값 상승에  따른 수익도 있어서 좋은 기회라고 생각한다.     특히 한국과는 달리 미국 부동산은 안정적인 투자처로 주목받고 있다. 그런데 한국인의 신분으로 미국에 있는 부동산을 사기 위해서는 몇 가지 알아 두어야 할 부분이 있다.   미국 부동산을 구입하기 위해서 한국에서 구입 대금이 넘어오는 부분에 대해서는 큰 제약이 많지 않다. 우선 외환 관리법상 해외 송금을 위해 외국환은행에 취득 전 예정 금액의 10% 이내(최대 20만 달러)에 대해 외국환 은행에 예비 신고를 거쳐 해외로 송금 신고하고 취득 후 3개월 이내에 해외 부동산 취득 보고를 해야 한다.     부동산의 보유 사실 입증 서류도 매번 2년 기준으로 신고해야 한다. 세법상 종합소득세 신고 기간에 해외 부동산 취득 및 투자 운용 명세서를 제출하여서 신고하면 된다. 임대소득이 있는 경우 다른 소득과 합산하여 신고 납부한다. 신고 의무를 모르고 해외 부동산을 구입했다가는 막대한 과태료를 물게 된다.   만약 주거용으로 구입한 부동산이 아닌 임대 수익을 위해 구입된 부동산의 경우에는 현지인과 마찬가지로 연방 세금 보고를 통해 납부를 해야 한다. 미국 부동산 투자 시 고려해야 할 중요한 사항 중 하나는 세금이다. 미국에서는 특별히 취득세는 없지만 매년 지불하는 부동산 보유세는 한국보다 높다. 또한 내국인과 마찬가지로 외국인도 미국 국세청의 양도 소득세를 적용받는다.   또한 내국인과는 달리 비거주 외국인 투자자에게는 외국인 부동산 투자 세법(FIRPTA)에 의거한 원천징수세 납부의 의무가 추가로 있다. 매각한 후 세금을 내지 않고 본국으로 돌아갈 것을 방지하기 위해, 판매 금액의 대략 15%를 별도로 보관하도록 법에서 정하고 있다. 또한 외국인 투자자가 미국 국세청에 납부해야 할 양도소득세(세금)를 납부하고 나면 보관한 약 15% 중 일부 혹은 전부 국세청으로부터 돌려받을 수도 있다.     반드시 주의해야 할 점은 여권 이름, 한국과 미국의 계좌 이름과 사고자 하는 부동산의 바이어 이름이 모두 일치해야 함을 명심해야 한다. 이 모든 부분을 꼭 전문가와 상의해야 할 부분이고, 향후 발생하게 될 결과를 충분히 숙지한 후에 진행하기를 권유한다.   ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼명예부사장부동산 가이드 미국 부동산 부동산 구입 외국인 부동산 한국 부동산

2023-08-02

[부동산 가이드] 부동산 구입 타이밍

2023년 부동산 시장이 호황인지 불황인지 답하기 참 애매하다.     부동산 시장은 작년 봄을 기점으로 시작한 금리 인상으로 인해 별반 다를 게 없이 예상했던 대로 진행되어 가고 있는 듯하다.     지역마다 다르지만, 오렌지카운티(OC) 지역은, 또는 로케이션 좋은 지역은 매물 부족의 여파인지, 여전히 오버 프라이스로 집을 구매하고 오퍼가 10명 이상씩 되는 집들도 많아서 좋은 매물들은 당첨도 어려운 시점이다. 또한, 렌트 매물조차도 나와 있는 현시세보다 오버로 써서 내야 내 집 당첨이 되는 현실이다.     또 한 번 느끼는 것이지만, 역시 부동산의 3대 철칙인 ‘Location, Location, Location’이다. 주택 구매에서 제일 중요한 건 지역 위치다. 좋은 동네에 싼 물건은 없다. 좋은 동네에는 물건도 많지 않다. 결국 비싸게라도 주고 사는 게 투자 원칙인 것 같다. 부동산의 가치는 ‘Location’이 결정한다 해도 과언이 아니다.   여전히 뜨겁게 달아오른 부동산 가격이 적정 수준으로 내려갈지 의문이기도 하다. 이론적으로 금리하고 부동산 가격은 반비례에 있다. ‘금리가 오르면 부동산 가격은 내려간다’는 말이 진리처럼 자리 잡고 있는 상황에서 투자자 입장에서는 현시점의 부동산에 투자해야 하는지 깊은 고민에 빠질 것이다. 주택 구매는 본인이 사는 지역의 렌트비가 주택 모기지보다 높을 때, 또는 주택을 거주 목적으로 구입할 수 있는 상황이 되었을 때, 융자를 받을 수 있는 범위에서 나와 있는 주택 중에 좋은 매물을 선택해서 구입하면 된다.   부동산 시장이 단순히 금리 요소 한 가지에 따라 결정되지 않는다는 점도 기억해 둬야 한다. 금리 인상은 경기가 금리 인상분을 충분히 감당할 수 있을 정도로 경기 상황이 좋아졌다고 판단될 때 단행된다. 금리가 상승할 때는 부동산 가격 상승이 조금 완만해지고, 금리가 낮아지면 가격이 급하게 올라가는 그래프를 떠올려야 할 것이다. 이게 정답인데 지금의 미국은 금리가 내려가든, 올라가든 미국 부동산 가격은 우상향으로 계속 상승이다.   금리가 오른 ‘지금 사야 하나요?’, ‘팔아야 하나요?’, ‘셀러 마켓 인가요?’, ‘바이어 마켓인가요?’를 물어보신다면 에이전트에게는 최상의 마켓 시나리오가 필요하다고 생각한다. 첫 번째가 타이밍이 제일 중요하다고 말하고 싶다. 기회가 왔을 때 그것을 놓치지 않아야 한다고 생각하기 때문이다.   현재 시장을 잘 파악하고 있어야 좋은 가격에 집을 팔 것이고, 좋은 매물을 골라, 좋은 가격으로 딜을 해서 사야 하니, 좋은 에이전트를 만나는 것이 가장 중요하다고 생각한다. 신뢰할 수 있는 바이어와 신뢰할 수 있는 지역을 잘 아는 에이전트의 조합으로, 매물들 가격과 위치 그리고 지역 상황을 잘 살피면서 지역 탐색 기간과 구입 시기를 잘 선택해서 빠르게 움직여야만 최고의 주택을 구입할 수 있다고 생각한다.   ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러턴명예부사장부동산 가이드 부동산 타이밍 부동산 구입 부동산 시장 금리 인상분

2023-06-07

[부동산 가이드] 부동산 구입 고려 사항

요즘 집을 사려는 바이어들의 가장 큰 고민 중 하나가 과연 지금 집을 사는 것이 최선의 선택인가이다.     바이어 10명 중 5~6명 나머지 분들은 사야 한다는 확신으로 더 굳어진다. 지금의 마켓 상황은 모든 바이어에게 똑같을 것이다.     신문이나 인터넷에서는 주택 구매를 너무 쉽게 생각하는 경우가 있다. 다운페이할 돈만 있으면 살 수 있다고 생각한다. 그러나 대다수의 바이어는 융자를 받아야 하고 이에 따른 많은 부분을 확인해야 하는 절차가 있다.     주변에서 얼마 가지고 얼마짜리 집을 샀다는 말을 들으면 본인들도 그럴 수 있다고 판단한다. 하지만 실제는 그 집을 산 사람의 조건이 통한 것이지 모든 사람이 다 되는 것은 아니다. 돈만 있다고 집을 살 수 있는 것은 아니다.   집을 사는 것이 최선의 선택인지를 결정하는 것은 개인 상황과 부동산 시장 상황을 포함한 다양한 요인에 달려 있다. 주택을 살 때 고려해야 할 몇 가지 사항은 다음과 같다.   먼저 시장 상황이다. 고려하고 있는 특정 위치의 부동산 시장의 현재 상태를 평가하는 것이 필수다. 주택 시장은 도시와 지역에 따라 크게 다를 수 있다. 높은 수요, 상승하는 가격, 제한된 재고, 그중에서도 로케이션, 로케이션이다.   그다음 소득, 저축 및 신용도를 포함한 재정 안정성을 고려해야 한다. 계약금, 클로징 비용, 모기지 월 지불금, 재산세, 보험 및 유지 보수와 같은 지속적인 주택 소유 비용에 필요한 자금이 들기 때문이다.   장기적인 계획도 중요하다. 집을 사는 것은 일반적으로 장기 투자라 생각하면 된다. 자주 이사할 예정이거나 불확실한 계획이 있는 경우 임대가 더 유연한 옵션이 될 수 있다.   선호하는 라이프스타일도 고려해야 한다. 주택을 소유하면 생활 공간을 더 잘 통제할 수 있고 선호도에 따라 수정할 수 있는 자유가 생긴다. 안정성, 프라이버시, 유지 관리 및 수리에 책임과 필요성 등 선택 폭이 다르다.     무엇보다 전문가의 조언도 필요하다. 부동산 에이전트는 현지 시장 상황을 평가하고 재정 상황을 분석, 정보에 도움을 줄 수 있다. 시장에 변동 및 지역적 변화, 주택을 사는 것이 최선의 선택인지 결정하는 데 도움을 준다.   얼마의 돈을 다운 페이에 사용할지, 한 달 인컴이 얼마인지, 한 달에 지출되는 페이먼트가 얼마인지, 솔직히 쉽지 않은 상담이다. 내가 융자를 받기 위해서는 구두로 알려만 줘도 고객의 상황에 맞는 집을 찾는 데 많은 도움이 된다.     처음부터 방향을 잘못 잡고 일을 진행하면 나머지 일들을 잘 진행해도 손님은 무조건 손해이고 실패이기 때문이다.     필자는 부동산 투자이든 내 집 마련이든 좋은 동네와 좋은 로케이션에 비싸더라도 사라고 권한다. 좋은 동네에 싼 물건은 잘 나오지는 않는다. 좋은 동네에 싼 물건은 없다고 생각하는 게 좋다. 좋은 동네에 좋은 가격은 결국 경쟁 속에서 건져야 한다. 그래도 사두면 좋은 투자 가치가 있다고 생각하기 때문이다. 전문적인 상담과 진솔한 대화가 부동산 에이전트의 가장 중요한 역할이고 자질이라고 생각한다.   ▶문의:(562)972-5882 알렉스 신 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트부동산 가이드 부동산 구입 부동산 시장 부동산 구입 부동산 에이전트

2023-05-31

[부동산 가이드] 부동산 구입 타이밍

부동산 정보가 넘쳐나는 요즘 시대에 올바른 판단을 하지 못하는 경우이다. 바이어가 알아두어야 하는 점은 어떤 것이 있을까?   첫째, 지역별 상황을 파악하자. 신문이나 여러 매체에서 나오는 정보들을 수집하자. 발표되는 자료에는 전국적으로 주택 가격의 오르고 내림이 같은 것처럼 나오지만, 더 세밀하게 지역별로 살펴보면 큰 차이를 나타낸다. 주택 시장은 각 지역적 요인에 의해 영향을 받는다. LA 인근을 예로 본다면 타주에서의 이동이 많은 도시 중의 하나이다. 외각에 크고 멋진 집이 있어도 한인타운에 집을 하나 더 구입하고자 하는 경우를 종종 보게 된다. 주말이나 연휴엔 한인타운에 호텔 예약이 어려운 것만 보아도 LA 인근의 인구 유입은 활발하다.  바이어는 구입 시기에 구애받지 않고 지역별 주택 시장 상황을 예의 주시하여 적절한 구입 타이밍을 기다리는 전략이 필요하다.   둘째, 주택 가격이 내려가는 시점을 정확히 예측할 수 있는 사람은 아무도 없다. 따라서 집값이 내려갈 때까지 기다렸다가 주택 구입에 나서겠다는 것은 큰 의미가 없다. 어떤 지역은 현재 가격이 많이 내려갔다. 하지만 한인타운 인근과 행콕팍 인근은 오히려 원하는 바이어에 비해 매물이 많이 없다. 바이어는 새 매물이 나오자마자 집을 보기를 원하고 집은 하나인데 바이어는 기본 2~3명 정도이다. 가격이 내리기를 기다리는 바이어가 있는 반면 대다수의 바이어들은 지금도 열심히 매물을 찾고 거래를 이어가고 있다.     셋째, 집값이 너무 올라 2008년과 같은 집값 폭락 사태가 있지 않을까 기대하는 바이어를 만났다. 2008년도 이전에 주택 시장은 투자자, 플리퍼, 부실 모기지 대출에 의해 부풀려진 거품이 꺼진 것에 반해 현재 주택은 실제 거주용의 부동산이라는 차이가 있다. 이들은 2008년에도 가격이 내리기를 기다리고 있었는데, 2022년 후반이 된 지금도 여전히 기다리고 있다. “만약 그때 부동산을 구입했다면 만족할 만한 수익을 얻을 수 있었을 텐데”라고 생각하며 기다리기만 하는 것이 과연 현명한 선택일지 생각해 보게 된다.   넷째, 이자율이 작년에 비해 오른 것이 사실이다. 하지만 융자를 할 수 있거나 부동산을 살 수 있을 때가 적기라고 본다. 1990년대 후반에 이자율은 7~8% 이상이었다. 예전에 ‘600만불의 사나이’라는 영화도 있었다. 예전에는 600만달러라는 돈은 가늠도 되지 않는 큰돈이었으나 LA 인근의 쇼핑몰은 많은 경우 1000만달러 이상이 넘어간다.   돈의 가치는 변화한다. 천리길도 한걸음부터이다. 작은 매물부터 투자를 시작하는 것이 중요하다. 적합한 부동산 전문가와 현재의 내 상황을 정확히 판단하고 원하는 매물이 나왔을 때 살 수 있도록 지금부터 미리미리 준비하자.   ▶문의: (213)500-8954  미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 부동산 타이밍 부동산 구입 구입 타이밍 주택 구입

2022-10-05

[부동산 가이드] LA가 살기 좋은 이유

타주에서 캘리포니아로 이주하는 이유는 다양하지만 이주한 이들 중 많은 이들이 캘리포니아, 특히 LA를 그리워들 한다. 남가주에만 130만 한인이 모여 산다고 하니 아마도 역사적인 기록이 아닐까 싶다. 그 중에서도 LA는 한인 인구 이동에 큰 영향을 주고, 부동산은 더욱 활발해지는 계기가 되었다.     부동산 경기가 안 좋아질 것이라는 예상이 올해 초부터 있었음에도 불구하고 정작 LA 중심은 매일매일 바쁘게 움직이고 있다. 나 역시도 부동산 거래를 하는 직업이지만 현재 LA 인근의 부동산은 아직도 매우 활발하다. 그 이유는 다음과 같다.   첫째, LA 인근에서는 직장이 많다. 집에서 일을 하는 경우도 많아진 것도 사실이지만 다운타운에는 변호사 사무실이나 회계사 사무실 등 전문 직종이 많이 있고, 윌셔길 쪽으로도 각각의 오피스와 커머셜 빌딩들이 빽빽하다. 대학을 졸업하고 LA에 취업이 되어 이주하는 경우를 많이 본다. 집을 사는 경우도 많고, 렌트를 하는 경우도 많은데 렌트비가 만만치 않게 비싸서 깜짝 놀라지만 원하는 장소는 금세 나간다. 내가 좋으면 남들도 좋아하기 때문에 당연한 이치다.     둘째, 전 세계 음식과 문화를 한 곳에서 접할 수 있다. 어바인에 사는 한 고객은 일주일에 한번은 꼭 LA를 방문한다. 별 이유는 없다. 맛있는 점심, 마켓을 보기 위함이다. 어바인도 없는 것 없이 다 있는데도 LA한인타운이 좋다고 하니 LA로 향하는 한 두 시간이 아깝지 않다는 것이다.     셋째, 한 시간만 운전하면 산에서 하이킹을 하다가 바다에 가서 수영이 가능하다. LA는 산과 바다를 동시에 접할 수 있고, 여러 가지 여가 활동이 동시에 가능하다.     넷째, LA는 타주 뿐만 아니라 한국은 물론 다른 나라에서도 인구 유입이 끊이지 않기 때문에 부동산 매매도 활발하다. 한인타운에 부동산을 구입하면 몇 년 후 부동산이 오른 것을 보고 깜짝 놀라게 된다.     다섯째, 차가 없어도 이동이 가능하다. LA한인타운에 살면 마켓이 10곳이 넘기 때문에 걸어 다닐 수도 있고, 택시를 타도 가격이 저렴하다.   통계적으로 이자율이 올랐다는 이유 하나 만으로 부동산 구입을 미루는 바이어는 몇 년이 지나도 구입하지 못한다. 융자가 안 되면 할 수 없지만, 만약 가능하다면 페이먼트에서 수백달러 차이가 나도 부동산을 구입해야 한다. 구입 후에 이자율이 낮아지면 재융자가 가능하고 그때 페이먼트를 줄일 수 있다. 그것도 부동산을 구입했을 경우이다. 뭐든 현재가 중요다. 그리고 부동산은 사서 기다려야 한다. 1990년대에 한인타운 주택 가격은 20만~30만달러 대였다. 그때는 시세보다 2만~3만달러 더 비싸게 샀다고 생각이 들었다. 그때 구입했기 때문에 현재 150만~200만달러 대의 건물주가 될 수 있었다. 2만달러 더 비싸다고 안 사고 몇 년 지켜봐야지 했다면 어떻게 되었을까.   ▶문의: (213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 살기 부동산 부동산 구입 부동산 매매 부동산 경기

2022-09-07

[부동산 가이드] 부동산 구입

미국에서 부동산을 사기 원하는 경우, 적은 다운페이로도 구입이 가능하기 때문에 일정한 월급을 받고 크레딧을 꼼꼼히 쌓는다면 불가능한 일은 아니다.     또한 부동산 구입 후 시간이 지나면 가격 상승으로 인해 재산이 늘어날 뿐만 아니라 이를 담보로 또 다른 부동산을 구입할 수도 있고, 은퇴 후에도 노후자금에 큰 도움을 준다.   부동산에는 손쉬운 콘도나, 단독주택, 아파트, 상업용 상가, 오피스건물, 호텔, 공장 등 다양한 종류가 있다. 그렇다면 나는 어떤 부동산 투자가 적당할까?     콘도는 간편하다. 파킹과 시큐리티 시설이 잘 되어있고 기본적인 유지는 관리비(HOA) 안에 포함되어 있다.     집 안을 제외한 콘도 전체의 보험, 수리비, 청소비, 쓰레기 처리비 등이 포함되어 있어 따로 신경 쓰지 않아도 된다. 물값 포함은 콘도마다 다르다.     보통 2~4유닛은 레지덴셜로 일반 주택과 동일하게 취급된다.     주인이 한 유닛을 거주하고 다른 유닛에서  렌트비를 받는다면  모기지 페이먼트의 부담을 덜 수 있다. 투자용으로 구입할 경우 한 세대가 사는 것 보다는 여러 세대에 렌트비를 받을 수 있다.     하지만 각각 테넌트가 다르기 때문에 테넌트와의 문제들도 고려해야 한다. 처음 투자하는 경우 세대수가 많은 아파트보다는 유닛 수가 작은 것부터 시작을 권하고, 나중에 관리에 자신이 생긴다면 유닛이 많은 아파트 투자도 가능하다.     앞마당, 뒷마당이 있는 단독주택은 LA시 경우 R1인 싱글 패밀리도 주거용 보조 유닛(ADU)으로 더 지을 수 있고, SB9으로 단독주택에서 4유닛까지 지을 수도 있기 때문에 땅이 넓은 집을 찾는다. 새로 집을 짓는다는 것은 여러 가지 시행착오를 겪을 수 있으므로 무조건 쉽다고 볼 수만은 없다.     경험이 있는 바이어라면 여러 가지 포텐셜이 있으나 넓기만 하고 관리가 안 되는 것보다는 뒷마당이  넓지 않아도 파킹 문제가 없는 적당한 비율의 정원도 현명한 선택이다.     지역(Location)을 잘 선택하는 것이 뒷마당보다 더 중요할 수도 있다.     쇼핑몰 경우, 식당 장비를 갖춘 레스토랑이나 코인라운드리 등 앵커 테넌트가 있는 경우도 좋고, 정부가 부동산을 렌트하고 있다면 유명 프렌차이즈가 테넌트인 경우도 부동산 가치에 영향을 준다.     상업용 부동산 구입을 원하면 무조건 친구나 지인의 말을 듣기보다는 부동산 전문가와 의논해야 한다.   본인 비즈니스와 관련된 부동산을 구입하면 선택에 도움이 될 수 있다. 웨어하우스를 구입 경우 의류업이라면 컨테이너 사이즈 등을 고려하고, 식품업에 관계되었다면 냉동시설 등과 장비, 교통 등도 고려해 선택하면 시행착오를 줄일 수 있다.     주택 관리 및 인테리어 감각이 있다면 내 집이 없더라도 수리하는 낡은 집을 구입해 리모델링해 렌트 수입을 만들 수 있다. 경험이 없다면 시행착오를 겪을 수 있으니 주의해야 한다. 부동산 구입은 내가 거주하지 않아도 렌트비 수익을 볼 수 있기 때문에 관망만 하기보다는 적당한 시기를 결정하는 것이 중요하다.     비싸고 멋진 집이 아니라도 무리하지 않고 적절한 투자를 한다면 지금 보다는 몇 년 후 몇십 년 후 웃을 수 있다.   ▶문의: (213)379-3886 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 부동산 구입 부동산 구입 부동산 투자가 상업용 부동산

2022-05-18

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